Wspólnota mieszkaniowa to jednostka administracyjna, której celem jest dbałość o wspólne interesy właścicieli lokali mieszkaniowych i usługowych w danym budynku lub w obrębie zbioru budynków. Warto zastanowić się nad tym, na jakiej podstawie powstaje taka wspólnota oraz jakimi prawami się rządzi. Czym ona jest i co trzeba o niej wiedzieć?
Wspólnota mieszkaniowa – co to takiego?
To jednostka administracyjna, w której zrzeszony jest ogół właścicieli lokali mieszkaniowych i usługowych, które znajdują się w danym budynku lub w zbiorze budynków. Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, dzięki czemu może występować do sądu, a także w imieniu swoich członków zaciągnąć zobowiązania. Jednocześnie organizacja ta nie posiada zdolności prawnej i nie jest podmiotem gospodarczym. W związku z tym niemożliwe jest określenie wspólnego majątku należącego do jej członków.
Przepisy prawne
Podstawowym aktem prawnym w tym zakresie jest Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych. Została ona zdefiniowana w 1994 roku i wraz z późniejszymi poprawkami obowiązuje do dziś. Zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest tylko w przypadku budynków, które powstały po 1 stycznia 1995 roku. Mogą to być tylko obiekty należące do: samorządu terytorialnego, dewelopera, osób fizycznych oraz zakładów pracy.
Na jakiej podstawie powołuje się wspólnotę mieszkaniową?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, gdy ustanawia się odrębną własność pierwszego lokalu mieszkalnego. W związku z tym zrzeszenie nie jest zakładane, a powstaje z mocy prawa. Członkami automatycznie zostają osoby, które nabywają prawo własności do lokali znajdujących się w obrębie danego budynku lub osiedla. W tym celu niezbędne jest stworzenie aktu notarialnego oraz dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Po spełnieniu tych wymogów, właściciel mieszkania staje się nowym członkiem wspólnoty i ma wpływ na współdecydowanie o jej losach.
W przypadku spółdzielni wspólnota zawiązuje się w momencie sprzedaży ostatniego mieszkania. Alternatywą pozostaje utworzenie jej na podstawie uchwały, gdy za jej powołaniem zagłosuje minimum 50% właścicieli. Dzięki temu nie ma potrzeby czekania na moment, aż ostatni z lokali znajdzie nabywcę.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Podstawowy podział wspólnot obejmuje ich wielkość. Zgodnie z ustawą w Polsce obowiązują:
- mała wspólnota mieszkaniowa (gdy liczba lokali nie przekracza 7);
- duża wspólnota mieszkaniowa (gdy liczba lokali przekracza 7).
Różnią się nie tylko wielkością, ale także sposobem zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Warto zapoznać się ze szczegółami wspomnianej wcześniej ustawy, a także z jej najnowszymi nowelizacjami. Dzięki temu zdobędziesz szczegółową wiedzę w zakresie funkcjonowania danego typu wspólnoty mieszkaniowej.
Czy można się z niej dobrowolnie wypisać?
Właściciel lokalu nie ma możliwości dobrowolnego wypisania się ze wspólnoty mieszkaniowej. Członkostwo w niej kończy się dopiero w momencie sprzedaży lokalu, gdy inna osoba nabywa prawa do jego własności. Automatycznie nowy właściciel staje się członkiem stowarzyszenia.
Wyrzucenie członka wspólnoty
Sporadycznie może dojść do sytuacji, że członek wspólnoty mieszkaniowej zostaje z niej wyrzucony na wniosek Zarządu. Cała procedura musi odbywać się jednak na podstawie procesu sądowego i wyroku, który umożliwia wyrzucenie właściciela lokalu ze wspólnoty. Ze względu na zawiłość całego procesu, rozwiązanie to jest rzadko stosowane. Dochodzi do niego tylko w sytuacjach, gdy dany właściciel lokalu zakłóca porządek domowy lub posiada duże zaległości w opłatach.
Wspólnota mieszkaniowa – jej prawa i obowiązki
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają swoje prawa i obowiązki, które warto poznać. Podstawowe obowiązki to:
- ponoszenie kosztów utrzymania części wspólnych (np. klatki schodowe, miejsca rowerowe, wózkownia, tereny zielone, plac zabaw);
- użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem;
- przestrzeganie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej oraz innych zasad;
- udostępnienie lokalu na wyraźne wskazania Zarządu, np. przy konieczności usunięcia awarii, przeprowadzenia serwisu, konserwacji lub remontu;
- ponoszenie kosztów utrzymania lokalu (opłaty).
Do podstawowych praw należą:
- współdecydowanie o sposobie zarządzania częściami wspólnymi;
- współdecydowanie o składzie Zarządu wspólnoty;
- możliwość wynajmowania lokalu w celach zarobkowych.
Zarząd – organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową
Organem reprezentującym wspólnotę w kontaktach z podmiotami zewnętrznymi i urzędami jest Zarząd. Członkowie wybierani są na podstawie głosowania i dedykowanej uchwały spośród osób należących do zrzeszenia. Zarząd może pełnić funkcję administratora budynku lub zdecydować się na powierzenie tych obowiązków zewnętrznemu podmiotowi gospodarczemu. Będzie to zarządca nieruchomości, który przejmie od Zarządu większość obowiązków związanych z reprezentacją wspólnoty na zewnątrz, negocjowaniem umów, organizacją zebrań, czy też przygotowywaniem sprawozdań finansowych.
Do obowiązków zarówno Zarządu, jak i potencjalnego zarządy, należą m.in.:
- usuwanie awarii w częściach wspólnych;
- administrowanie i pobieranie opłat mieszkaniowych;
- rozliczanie kosztów eksploatacyjnych;
- negocjowanie i zawieranie umów z podmiotami zewnętrznymi;
- rozliczanie nieruchomości z Urzędem Skarbowym;
- zwoływanie i przeprowadzanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej;
- reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz.
Celem tych działań jest dbanie o dobro wspólne członków wspólnoty, a także utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Wiąże się to z racjonalnymi inwestycjami, regularnymi serwisami technicznymi, a także odpowiedzialnym wydatkowaniem wspólnego budżetu właścicieli lokali. Biorąc pod uwagę zakres odpowiedzialności, w tym obszarze warto zaufać sprawdzonemu zarządcy nieruchomości, który będzie miał większe doświadczenie niż Członkowie Zarządu.