Precyzyjne rozróżnianie takich pojęć jak zarząd wspólnoty, zarządca i administrator jest bardzo ważne, gdyż często pojęcia te są mylone. Każde z tych prawnych sformułowań określa sposób zarządzania i sprawę odpowiedzialności prawnej za decyzje, różnić się może zakres spraw, którymi zajmują się te organy.

Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa i muszą podjąć działania, aby zapewnić administrowanie wspólnotą.

W jaki sposób może być prowadzone administrowanie wspólnotą?

Każda wspólnota musi podjąć decyzję o tym, w jaki sposób chce, aby to administrowanie było realizowane. Dwie możliwości, jakie przed nią stoją to:

  • zarząd własny;
  • zarząd powierzony;

Zarząd własny polega na wybraniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w małych wspólnotach są nim wszyscy właściciele lokali.

Zarząd powierzony oznacza przekazanie zarządzania osobie z zewnątrz, czyli zarządcy. Przekazanie takie musi zostać w formie pisemnej umowy o zarządzaniu nieruchomością, a sam zarządca musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Wprost z ustawy o własności lokali wynika, że obie te formy administrowania nie mogą istnieć jednocześnie, czyli albo mamy do czynienia z zarządem, albo z zarządcą.

Co to jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest organem tejże wspólnoty, którego zadaniem jest reprezentowanie jej zarówno na zewnątrz, jak i w kontaktach z jej członkami, czyli właścicielami należących do niej lokali. Wspólnoty do 3 lokali posiadają zarząd składający się ze wszystkich właścicieli, w pozostałych dokonuje się wyboru pewnej grupy osób. Aby oświadczenie woli składane przez zarząd wspólnoty było ważne, musi ono zostać przez co najmniej dwóch członków zarządu. Warto tutaj zaznaczyć, że członkowie wspólnoty mogą w każdym momencie odwołać lub zawiesić członka zarządu, a w zarządzie mogą zasiadać zarówno właściciele lokali, jaki osoby z zewnątrz.

Kto to jest zarządca?

Z zarządcą mamy do czynienia, jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie dokonała wyboru zarządu i postanowiła zlecić administrowanie osobie z zewnątrz. Zarządcą, któremu wspólnota powierza obowiązki, może być zarówno osoba fizyczna, jak i zarządzający nieruchomościami przedsiębiorca. Jak już zostało wspomniane wcześniej, umowa określająca zasady zarządzania między zarządcą a wspólnotą musi zostać zawarta na piśmie, a zarządca musi posiadać ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Kim zatem jest administrator?

Zarząd wspólnoty, który powinien zajmować się obsługą bieżącej eksploatacji nieruchomości może zlecić takie działania osobie z zewnątrz zwanej administratorem. Osoba ta przejmuje wtedy funkcje, którymi musi zająć się zarząd. Dokładny zakres obowiązków administratora określa umowa cywilnoprawna zawarta pomiędzy nim a zarządem danej wspólnoty mieszkaniowej. Osoba występująca jako administrator tak samo jak zarządca musi mieć ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Różnice pomiędzy zarządem, zarządcą a administratorem we wspólnocie mieszkaniowej

Każdy z tych organów zajmuje się w większości tym samym, czyli bieżącą opieką i zarządem nad nieruchomościami wspólnoty. Oznacza to, że organ ten podpisuje umowy z dostawcami mediów, odbiorcami śmieci, odbiera opłaty od właścicieli lokali, zleca bieżące remonty oraz usuwanie awarii i decyduje o wszystkich sprawach związanych z eksploatacją nieruchomości. Czynności określane w ustawie jako przekraczające zakres zwykłego zarządu nie mogą być podejmowane przez te organy. W ich przypadku konieczna jest uchwała wspólnoty. Dokładne rozróżnianie tych czynność bywa kłopotliwe i często musi to rozstrzygać sąd.

Najważniejszą różnicą w działaniu zarządu wspólnoty, zarządcy oraz administratora jest ich odpowiedzialność za prowadzone działania i podejmowane decyzje. Zarząd wspólnoty ponosi tą odpowiedzialność niezależnie od tego,czy czynności tych dokonuje sam, czy też przekazał je administratorowi. Natomiast jeżeli nie ma zarządu i administrację prowadzi zarządca, to on jest również podmiotem odpowiedzialnym.

Dodatkowo zarząd wspólnoty zlecający administrowanie określa w umowie dokładnie, jakie obowiązki powierza administratorowi. Zatem może on przejąć dowolną część z tego, co powinien wykonywać zarząd, a więc zakres jego działania może być bardzo szeroki albo mocno zawężony.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.