Na czym polega zarządzanie nieruchomościami?

Utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie dotyczy zarówno starego budynku w postaci kamienicy czy bloku mieszkalnego, jak i nowego domu wielorodzinnego, apartamentowca albo nawet obiektu komercyjnego. Bez względu na rodzaj obiektu budowlanego ważną rolę w tym kontekście odgrywa zarządzanie nieruchomościami.

Wybór odpowiedniej firmy, która we właściwy sposób zajmie się takimi aspektami jak m.in. utrzymanie danego obiektu w należytym stanie, czy podejmowanie ważnych i strategicznych decyzji związanych z przyszłością obiektów, przełoży się na kolejne lata eksploatacji. W przypadku nowych   budynków może natomiast w dużym stopniu zadecydować o zwrocie z inwestycji. Przyjrzyjmy się szczegółowo, na czym właściwie polega zarządzanie nieruchomościami i na co należy zwracać szczególną uwagę w tym kontekście.

Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami – podstawy prawne

21 sierpnia 1997 roku wszedł w życie artykuł 184b ustawy dotyczącej gospodarki nieruchomościami. W nim bardzo dokładnie zostały określone kwestie, które dotyczą zagadnienia, jakim jest zarządzanie nieruchomościami. W związku z tym firma, której zleca się zarządzanie konkretną nieruchomością, zapewnia pełną, całkowitą opiekę nad danym budynkiem. Mogą to być następujące rodzaje budynków:

• budynki mieszkalne, a wśród nich np. prywatne domy wielorodzinne, bloki mieszkalne lub kamienice;
• obiekty komercyjne, jak np. różnej wielkości biurowce czy centra handlowe.

Wedle wspomnianego artykułu w zakresie zarządzania nieruchomościami składa się szereg różnego rodzaju decyzji i czynności, które są związane z trzema poniższymi aspektami:

• utrzymanie określonych obiektów w stanie niepogorszonym (właściwej eksploatacji nieruchomości);
• bieżące administrowanie tymi obiektami;
• zapewnianie zarządzanym obiektom właściwej, odpowiedniej gospodarki ekonomiczno-finansowej.

Zarządca nieruchomości – zakres obowiązków

Do najważniejszych obowiązków, które stoją przed zarządcą nieruchomości w zakresie kompleksowej obsługi danego obiektu wchodzą m.in.:

• prowadzenie tzw. książki obiektu budowlanego dla danego budynku, a także innej istotnej dokumentacji technicznej;
• bieżąca obsługa techniczna zarządzanego budynku;
• zarządca nieruchomości zleca również wykonanie wszelkich prac remontowych oraz konserwacyjnych na terenie obiektu;
• zarządcy nieruchomościami zlecają też okresowe przeglądy wszystkich instalacji na teranie obiektu;
• utrzymywanie czystości zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku, a w tym odśnieżanie;
• do obowiązków zarządcy nieruchomościami należy także negocjowanie warunków i zawieranie wszelkich umów z dostawcami mediów i innymi firmami zewnętrznymi, którą może by np. firma sprzątająca;
• obsługa należności finansowych;
• prowadzenie księgowości;
• w razie potrzeby uczestnictwo w eksmisjach;
• reprezentowanie na zewnątrz właściciela obiektu lub wspólnoty mieszkaniowej.

Ponadto firma, której zostaje powierzone zarządzanie nieruchomościami może też zajmować się takimi czynnościami, jak np.:

• doradztwo w zakresie zakupu albo sprzedaży danego obiektu;
• komercjalizacja obiektu;
• rejestracja w Urzędzie Statystycznym oraz Urzędzie Skarbowym;
• założenie konta bankowego;
• przygotowanie budżetu.

Jednak te wymienione powyżej zależą od indywidualnych zapisów w umowie pomiędzy właścicielem obiektu lub wspólnotą mieszkaniową a zarządcą.

Zarządca a zarząd wspólnotą mieszkaniową – najważniejsze kwestie

Wśród poszczególnych obiektów, nad którymi prowadzi się zarządzanie nieruchomościami, ważne miejsce zajmują wspólnoty mieszkaniowe. Mogą one być zarządzane na dwa sposoby:

• zarząd wspólnotą mieszkaniową – to tzw. zarząd właścicielski lub osobowy, w tym przypadku mowa o organie, w którego skład wchodzą przedstawiciele właścicieli lokali;
• zarządca wspólnoty mieszkaniowej – może nim być zarówno osoba fizyczna, jak i firma zewnętrzna, która zajmuje się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi,  takim zarządcą zewnętrznym może zostać podmiot, który posiada odpowiednią wiedzę z zakresu uregulowań prawnych, przewidzianych ustawami, a także z zakresu innych ważnych kwestii;
• jak przeglądy techniczne budynku, sprawy należytego utrzymania terenu, jaki go otacza, czy konserwacji i remontów.

Zarządca przejmuje wszystkie obowiązki, które wchodzą w zakres zarządu właścicielskiego, innymi słowy osobowego, lecz jednocześnie ponosi też pełną odpowiedzialność za zadania wykonywane przez siebie. Zarządca podobnie jak zarząd wspólnotą mieszkaniową odpowiada za:

• utrzymanie czystości i bezpieczeństwa dróg osiedlowych, chodników oraz terenów, które przylegają  do nich, w tym odśnieżania;
• terminowa kontrola stanu technicznego budynku, w tym sprawdzanie drożności przewodów spalinowych, dymowych kominowych i przeglądy instalacji gazowych;
• części wspólne nieruchomości, w tym ciągi komunikacyjne i urządzenia, z których korzystają wszyscy właściciele lokali, jak np. windy.

Zarządzanie nieruchomościami – postaw na sprawdzone rozwiązania!

Zarządzanie nieruchomościami wiąże się z wieloma obowiązkami, które warto powierzyć sprawdzonym zarządcom – sprawdzonej na rynku, profesjonalnej firmie. Decydując się na firmę, która ma duże doświadczenie na rynku i dobre opinie wśród kontrahentów, masz pewność, że stawiasz na sprawdzone rozwiązania, a swoją nieruchomość lub wspólnotę mieszkaniową oddajesz w dobre ręce!