Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa

Kiedy i jak powstaje wspólnota mieszkaniowa? Aby można było zawiązać wspólnotę mieszkaniową, należy spełnić określone wymogi. Jest to niezwykle istotne, ponieważ organizacja ta pozwala na sprawniejsze zarządzanie nieruchomością wielorodzinną, czy też osiedlem składającym się z kilku budynków. Na czym to polega i w jakich sytuacjach powstaje wspólnota mieszkaniowa? Sprawdźmy.

Czym właściwie jest wspólnota mieszkaniowa?

Jednym zdaniem wspólnotę mieszkaniową można określić zbiorem właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych, które znajdują się w danej nieruchomości lub w kilku nieruchomościach objętych jedną wspólnotą. Obecnie w Polsce najczęściej wspólnoty dotyczą jednego budynku wielorodzinnego oraz terenów do niego przynależnych, w tym parkingu i podwórza. W dobie intensywnych inwestycji deweloperskich i powstawania małych osiedli składających się z kilku budynków, wspólnoty mieszkaniowe zaczynają obejmować również całe osiedla. Pod względem prawnym, wspólnota mieszkaniowa może być zawiązana tylko w przypadku: bloków, kamienic i osiedli, które pozostają własnością: deweloperów, samorządu terytorialnego, osób fizycznych, czy też zakładów pracy, jednak powstałych nie wcześniej niż po 1 stycznia 1995 roku.

Kto jest członkiem wspólnoty?

Członkiem takiej wspólnoty staje się każda osoba, która kupiła lokal mieszkalny i użytkowy w danym budynku lub na danym osiedlu. Jeżeli nie mamy do czynienia ze spółdzielnią, to wspólnota mieszkaniowa może zostać utworzona na podstawie uchwały, którą przegłosuje minimum 50% właścicieli lokali. Nieco inaczej wygląda to w przypadku spółdzielni, ponieważ wtedy wspólnota mieszkaniowa zawiązywana jest dopiero w momencie sprzedaży ostatniego mieszkania.

Wspólnota mieszkaniowa – względy prawne

Przed zawiązaniem wspólnoty mieszkaniowej warto spojrzeć na to zrzeszenie z perspektywy prawa. Zgodnie z nim ta jednostka administracyjna ma zdolność prawną, dzięki czemu może zaciągać zobowiązania lub też występować do sądu w celu ochrony swoich praw. Jednocześnie wspólnota nie jest podmiotem gospodarczym i nie ma osobowości prawnej. Oznacza to, że w tym przypadku nie istnieje coś takiego jak wspólny majątek należący do członków zrzeszenia.

W jaki sposób zawiązywana jest wspólnota mieszkaniowa?

Niezależnie od swojej wielkości, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Nie trzeba jej zakładać, a tytuł członka wspólnoty automatycznie cedowany jest na osobę, która zakupiła lokal bezpośrednio od dewelopera, gminy, czy też wcześniejszego właściciela. W tym celu wystarczy sporządzić akt notarialny, a także zadbać o stosowny wpis do księgi wieczystej. Ta prosta i standardowa procedura pozwala na nabycie praw członka wspólnoty mieszkaniowej i współdecydowanie o jej sprawach.

Czy możesz zrezygnować z przynależności do wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z prawem nie ma możliwości wypisanie się ze wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli posiada się prawo własności do lokalu znajdującego się w jej obrębie. Odejście ze wspólnoty następuje dopiero w momencie sprzedaży lokalu. Wówczas nowym członkiem wspólnoty zostaje osoba, która nabyła do niego prawo własności. Jednocześnie właściciel lokalu może zostać wyrzucony ze wspólnoty na wniosek Zarządu. Do takiej sytuacji dochodzi najczęściej w wyniki zakłócania ogólnego porządku domowego, czy też zalegania danej osoby z płatnościami i bezskutecznych działań windykacyjnych. Mimo wszystko jest to stosunkowo rzadkie zjawisko, a cała procedura odbywa się na drodze sądowej.

Kto reprezentuje wspólnotę mieszkaniową?

Organem reprezentującym wspólnotę mieszkaniową jest jej Zarząd. Wybierany jest zazwyczaj w przypadku większych zrzeszeń. Zgodnie z ustawą posiadanie Zarządu wymagane jest dla wspólnot, w których znajduje się więcej niż 7 mieszkań. Członkowie Zarządu wybierani są na podstawie głosowania wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. W zależności od przyjętych standardów osoby te mogą pobierać wynagrodzenie za sprawowaną funkcję lub też działać nieodpłatnie. Zarząd może pełnić rolę zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, jednak standardowym rozwiązaniem na rynku jest powierzenie jej losów w ręce doświadczonego administratora, który posiada odpowiednie przygotowanie prawne i merytoryczne.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Obecnie wspólnoty mieszkaniowe najczęściej reprezentowane są przez zarządcę nieruchomości. Pełni on rolę organu, który pełni rolę pośrednika pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a podmiotami trzecimi. Zadaniem zarządcy jest negocjowanie umów podpisywanych przez wspólnotę, gospodarowanie finansami, kontakty z urzędami i rozliczenia z Urzędem Skarbowym, a także dbanie o stan techniczny budynków wchodzących w skład wspólnoty. Administrator pełni również rolę wsparcia dla Zarządu w zakresie przeprowadzania zebrań wspólnoty, czy też przygotowywania projektów uchwał.

Oczywiście Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może pełnić również rolę jej administratora. Jeżeli jednak jego Członkowie nie posiadają wystarczającego doświadczenia i wiedzy, to mogą nieświadomie działać na niekorzyść zrzeszenia, a także nieodpowiednio zarządzać jego finansami. Właśnie dlatego wsparcie doświadczonego partnera biznesowego w tym zakresie bywa nieocenione.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.